Depuis plusieurs années, de plus en plus d'étrangers achètent des biens immobiliers en Israël. Les raisons en sont diverses, les villes de prédilection des acquéreurs également. Certains d'entre eux souhaitent s'assurer une place en Terre Promise pour le cas où ils décideraient un jour de quitter leur pays natal, tandis que d'autres souhaitent acquérir un bien qui leur appartienne et dont ils puissent profiter quelques semaines par an.

La majorité des premiers investissements immobiliers étaient concentrés dans des villes israéliennes où le soleil était infailliblement au rendez-vous et la mer toujours belle. De nos jours, d'autres considérations revêtent leur importance, permettant à d'autres villes de bénéficier de ces investissements, des hauteurs du Golan dans le nord d'Israël en passant par Haïfa, Herzliyya, Ra’ananna, Tel-Aviv, Jérusalem et Ashdod, jusqu'à Eilat dans l'extrême sud du pays.

Quelles sont les étapes pour réussir à devenir propriétaire en Terre Promise en toute sérénité?

Promesse de vente
En Israël, à éviter à tout prix. La majorité des avocats préfèrent signer d'emblée un contrat de vente comprenant l'ensemble des éléments négociés avec les vendeurs au sujet desquels ils ont attiré l'attention de leurs clients dès les prémisses du projet d'acquisition, plutôt que de conclure une promesse de vente. Une promesse de vente correspond à un engagement ferme et définitif, au même titre que tout autre contrat. Or en Israël, ce type de document est en général très court et ne stipule que peu des termes et conditions conclus entre les parties. Les difficultés surgissent lorsque ces dernières tentent de parvenir ultérieurement à un accord sur les termes et conditions du contrat de vente définitif.     

En conséquence, des négociations courtes, efficaces et ciblées, et une analyse juridique et économique prudente permettent de parvenir rapidement à un contrat de vente définitif, tout en évitant de mauvaises surprises.

Prêts immobiliers
Comme tout israélien, les étrangers peuvent être aidés par les banques locales qui proposent des prêts pour financer les acquisitions immobilières en Israël. Ceux-ci peuvent présenter une demande à ce titre, pour emprunter jusqu'à 90% de la valeur du bien qu'ils projettent d'acquérir sur une durée pouvant aller jusqu'à 25 ans. L'accord des banques dépend notamment des revenus et de l'âge de l'emprunteur, d'une part, et de la qualité du bien que ce dernier souhaite acquérir, d'autre part. L'hypothèque consentie par l'acquéreur est enregistrée auprès du Cadastre et la revente ultérieure du bien immobilier devra à la fois faire l'objet de l'autorisation préalable du prêteur et permettre bien évidemment le remboursement du prêt consenti.

Reste cependant à observer que l'acquéreur français doit suivre une procédure d'octroi de prêts avec laquelle il est peu familier. Certes, celle-ci commence par une demande de prêt accompagnée d'un certain nombre de justificatifs qui, une fois revus par la banque, permettent à cette dernière d’émettre, le cas échéant, un accord de principe. Cependant, cet accord ne la lie pas. En effet, seule la communication d'un contrat de vente signé par toutes les parties permet à l'acquéreur d'obtenir l'accord ferme et définitif de la banque. Or dans 99% des cas, le contrat de vente ne comprend pas de condition suspensive d'obtention du prêt. Un acquéreur peut donc se trouver dans la situation fort désagréable d'être lié par un contrat de vente sans même avoir obtenu d'accord ferme et définitif de financement. 

Cette situation juridique et économique ne serait pas acceptable en France, où tout acquéreur dispose d'un délai de plusieurs mois entre la date de signature de la promesse de vente et celle de la réitération par acte authentique, afin d’obtenir un prêt immobilier. D’autant plus que dans la majorité des cas, la promesse de vente conclue en France prévoit une condition suspensive d'obtention d'un financement, dégageant l'acquéreur de toute responsabilité à l'égard du vendeur en cas de refus par l'ensemble des banques auxquelles sa demande de prêt a été soumise.

Anciens appartements ou nouveaux projets immobiliers?
Le choix du bien immobilier dépend de critères tels que le budget et l'objectif poursuivi. L'acquéreur disposant d'un budget moyen et souhaitant acquérir un pied-à-terre qui deviendra peut-être, un jour, sa résidence principale, préfère acquérir un appartement relativement ancien auprès de particuliers, qu'il pourra louer afin de rembourser les mensualités de son prêt et qu'il habitera un jour, ou revendra afin d'acquérir un bien plus luxueux. A contrario, l'acquéreur disposant d'un budget plus élevé et souhaitant profiter lui-même de son bien plusieurs semaines par an, sans le louer, préfère choisir les standards des immeubles modernes et luxueux en cours de construction dans les quartiers chics des principales villes israéliennes.

Préparer son budget en toute connaissance de cause
L'acquisition d'un bien immobilier reste un évènement unique dans la vie de chacun. C’est pourquoi il est fondamental d'évaluer son budget d'acquisition avec exactitude, de connaître les frais y afférents et de déterminer les obligations fiscales qui en découlent. Au-delà du prix de vente, doivent être pris en compte la taxe d'acquisition, les honoraires de l'agence immobilière ayant pu intervenir, les honoraires de l'avocat qui accompagne l'acquéreur pendant tout le déroulement de son projet d'investissement, et les frais de rénovation éventuels. En outre, lorsque le bien immobilier est acquis auprès d'un promoteur, les honoraires des avocats de celui-ci sont traditionnellement pris en charge par l'acquéreur. Cependant, alors même qu'il appartient dès lors aux avocats du promoteur d'effectuer l'ensemble des formalités auprès du Cadastre, ceux-ci ne défendent ni ne représentent en aucune manière les intérêts de l'acquéreur et ce, à quelque étape de l'acquisition que ce soit.

En conséquence, la présence d'un avocat aux côtés de l'acquéreur, pendant l’intégralité du processus d’acquisition, permet à celui-ci d’être accompagné et conseillé, notamment sur les principales étapes dont cet article donne un aperçu aux lecteurs…. qui envisageraient une prochaine route vers le soleil.

* L'auteur est associé du Cabinet d'avocats Hibel, Waldman, Dahan & Co. Vous pouvez le contacter en France et en Israël : galdahan@noos.fr et gdadv@bezeqint.net